Получите независимую экспертную
оценку объекта недвижимости для
выгодной продажи или инвестирования
Термин Дью-дилидженс (Due Diligence) или сокращенно ДьюДи (DueD) — в дословном переводе с английского языка означает «обеспечение должной добросовестности», иными словами это анализ всех данных о каком-либо объекте и формирование единого представления о нем. Также встречается более понятный термин «комплексный аудит объекта».
В сфере недвижимости объектом аудита может выступать здание, помещение, имущественный комплекс или земельный участок.
Due Diligence
ГК «Город» обладает многолетним опытом и ресурсами для предоставления услуги Дью-дилидженс для любых объектов недвижимости в Москве и Московской области. Строительный департамент совместно с юридическим отделом проведут независимую экспертизу характеристик объекта: от обследования фактического состояния до аудита правовой документации. Услуга Due Diligence проводится перед продажей или покупкой объекта недвижимости для объективной оценки объемов, рисков и перспектив инвестирования.
Для оптимизации времени проведения аудита и удобства заказчика работы по Дью-дилидженс делятся на два блока: технический аудит и юридический аудит. Блоки являются независимыми друг от друга и по каждому из них дается отдельное объективное заключение. Вы можете заказать в ГК «Город» проведение каждого этапа отдельно или услугу ДьюДи в комплексе.
Due Diligence включает в себя два больших блока:
- Технический аудит
- Юридический аудит
Технический аудит
объекта недвижимости
Технический аудит объекта недвижимости состоит из разделов:
1. Проверка комплектности проектной документации и ее достаточности:
- анализ наличия и полноты исходной и разрешительной документации по объекту (ИРД);
- проверка наличия проектной документации стадии «П» и положительного заключения экспертизы на неё;
- проверка наличия и комплектности проектной документации стадии «Р», в том числе с внесенными изменениями стадии «Исполнительная документация»;
- анализ имеющейся эксплуатационной документации, включая проверку соблюдения регламента проверок и обслуживания инженерных сетей;
- анализ наличия и комплектности исполнительной документации, переданной эксплуатирующей организации после завершения строительства.
2. Анализ предоставленных предписаний надзорных органов:
- проверка устранения предписаний надзорных органов (при их наличии);
- проверка земельного участка и здания на предмет самовольных построек;
- проверка земельного участка на предмет не зарегистрированных объектов некапитального строительства (под 636 постановление).
3. Анализ инженерного обеспечения объекта:
- оценка наличия и условий действующих договоров с ресурсоснабжающими организациями;
- выполнения технических условии на присоединение;
- анализ границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между объектом и ресурсоснабжающими организациями;
- анализ выполнения технических условий на присоединение и договоров на поставку энергоресурсов;
- анализ достаточности выделенных энергетических мощностей на здание;
- анализ достаточности предусмотренных проектной и рабочей документацией инженерных систем, количество и качество предусмотренного оборудования и мероприятий для здания аналогичного функционального назначения, а также их соответствие действующим в 2024 году требованиям нормативной документации.
4. Анализ технического состояния объекта:
- визуальная оценка фактического состояния основных элементов объекта: несущие конструкции здания и сооружений, фасады, кровля, примыкающие пристройки, конструкций пандусов, дебаркадеров подъездов, прилегающая территория, дорожное покрытие, ограждающие элементы.
5. Проведение инструментального обследования конструкций объекта:
- проведение контрольных замеров с целью определения соответствия фактически возведённых конструкций исполнительной документации;
- определение сплошности бетонных конструкций, а также определение класса бетона;
- ультразвуковое обследование металлоконструкций и сварных соединений;
- неразрушающий контроль качества бетонных и металлических конструкций;
- составление ведомости дефектов;
- локальный анализ состояния грунтов основания с целью выявления наличия/отсутствия полостей в породном массиве без разрушения железобетонных конструкций и проходки шурфов (при наличии возможности непосредственного доступа).
Результатом работы по данной услуге является комплексное техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций, выполненное лицензированной организацией состоящей в СРО, с выводами и рекомендациями.
Фрагмент технического заключения (ТЗК), выданного Заказчику специалистами ГК «Город»
6. Подготовка предварительной оценки затрат на устранение выявленных нарушений (недостатков) объекта:
- анализ бюджета капитальных затрат;
- определение необходимости выполнения дальнейшего детального инструментального обследования с проведением лабораторных испытаний, испытаний образцов разрушающим методом, а также проведения проверочных расчётов.
7. Установление фактического состава коммуникаций, проходящих над и под занятым объектом земельным участком, и ограничений, установленных и подлежащих установлению в связи с их наличием в отношении объекта. При условии предоставления соответствующих актуальных документов (геоподоснова).
8. Оценка фактического состояния и работоспособности основных инженерных систем объекта, (без проведения комплексных и инструментальных испытаний).
- отопление, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение и канализация, электроснабжение и электроосвещение, автоматизация и диспетчеризация, системы безопасности (видеонаблюдение, охранная сигнализация, контроля доступа), вертикального транспорта и иного оборудования и систем;
- определение соответствия количественного состава работоспособного и ограниченно-работоспособного оборудования, предусмотренного в проектной документации, исполнительным схемам, прочим документам;
- проведение комплексных и инструментальных испытаний противопожарных систем (противодымная вентиляция, пожаротушение, пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией и т.д.) с приглашением представителей Заказчика;
- подготовка фотоотчета с описанием технического состояния объекта и обнаруженных дефектов.
9. Оценка соответствия объекта (в текущем виде) требованиям в области пожарной безопасности на момент ввода объекта в эксплуатацию, а также обязательно, соответствие действующим в 2024 году требованиям нормативной документации в этой области.
По результатам работы готовится отдельный отчет от специализированной лицензированной организации с выводами и рекомендациями, а также соответствующие коммерческие предложения на проектные и монтажные работы (в случае необходимости).
Фрагмент отчета о соответствии объекта по услуге Дью-дилидженс требованиям в области пожарной безопасности
10. Анализ инженерного оборудования здания на предмет наличия опасных объектов, эксплуатация которых регулируется государством (лицензирование, сертификация) и проверка соблюдения требований такого регулирования.
Сколько стоит технический аудит Due Diligence для объекта недвижимости в Москве и Московской области?
Стоимость услуг Due Diligence рассчитывается индивидуально для каждого объекта. При расчете учитываются объем работ, сроки, технические особенности объекта и другие критерии. Точный расчет цены для вас подготовят специалисты ГК “Город” после получения необходимой информации. После согласования и подписания договора стоимость фиксируется и не подлежит изменению до завершения работ.
Юридический аудит
объекта недвижимости
Основные разделы юридического аудита в Due Diligence:
Юридический аудит делится на два больших раздела: анализ материальных активов (то есть самого объекта недвижимости) и анализ юридического лица (компании), в ведении которого находится объект недвижимости.
1. Сбор и аудит сведений об объекте недвижимости.
- анализ правового статуса земельного участка;
- исследование топографических данных участка (рельеф, перепады высот и далее);
- анализ правового статуса зданий и сооружений на земельном участке, в том числе снесенных строений, ранее располагавшихся на земельном участке.
2. Анализ документов территориального планирования.
- анализ зон с особыми условиями использования территорий, в границах которых расположен земельный участок (ориентировочная санитарно-защитная зона, карстовая зона, зоны улично-дорожной сети, публичный сервитут).
3. Оценка технического и технологического присоединения здания к коммунальным сетям и обеспеченность его коммунальными ресурсами (водоснабжение, теплоснабжение, энергоснабжение).
4. Оценка рисков привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка.
5. Оценка рисков принятия решения о комплексном развитии территории в отношении земельного участка.
Все проводимые работы пошагово заносятся в отчет по аудиту, по каждому из разделов юристы ГК «Город» готовят выводы, на основании которых формируется экспертное заключение с замечаниями и рекомендациями к устранению.
Фрагмент из отчета по юридическому блоку Дью-дилидженс с выводами по анализу материальных активов.
6. Сбор и анализ основной информации о компании.
7. Правовой анализ порядка создания компании.
8. Правовой анализ имущественных прав на акции компании.
- первичная эмиссия акций;
- продажа акций по закрытой подписке;
- продажа акций на специализированном аукционе;
- приобретение акций миноритарных акционеров;
- продажа мажоритарного пакета акций;
- дополнительный выпуск акций;
- переход прав на акции к единственному акционеру, реорганизация компании.
9. Анализ учредительных документов единственного акционера компании.
10. Анализ учредительных документов компании.
11. Правовой анализ легитимности принятия решений органами управления компании.
- форма решений;
- решения об утверждении годовых отчетностей.
12. Сбор и анализ данных о единоличном исполнительном органе компании.
13. Анализ трудовых правоотношений в компании.
14. Анализ коммерческих отношений в компании.
- приобретение ценных бумаг;
- договоры займа.
15. Сбор и анализ данных о текущих и ранее производимых судебных разбирательствах и исполнительных производствах.
16. Анализ данных о соответствии компании экологическим нормам и оценка рисков при выявлении статуса «Объект оказывающий негативное воздействие на окружающую среду» (объект ОНВ).
17. Комплексный финансовый анализ деятельности компании (анализ активов и источников финансирования, основных средств, запасов, кредиторской и дебиторской задолженности, структуры доходов и расходов) с целью установления фактического финансового положения.
18. Анализ активов и пассивов по данным бухгалтерской отчетности за последний период.
- нематериальные активы;
- основные средства;
- финансовые вложения;
- отложенные налоговые активы и обязательства;
- запасы;
- денежные средства и денежные эквиваленты;
- уставный капитал;
- нераспределенная прибыль (непокрытый убыток);
- отложенные налоговые обязательства;
- оценочные обязательства по вознаграждениям работников;
- структура доходов и расходов;
- расходы на услуги сторонних организаций по управлению для целей бухгалтерского и налогового учета;
- амортизация;
- заработная плата и страховые взносы;
- переоценка финансовых вложений по рыночной стоимости.
19. Оценка размера общей и просроченной кредиторской и дебиторской задолженности компании со всеми контрагентами, органами, физическими лицами.
- дебиторская задолженность;
- кредиторская задолженность;
- расчет скорректированного оборотного капитала;
- анализ чистого долга ;
- анализ обязательств по выплате дивидендов;
- анализ и оценка потенциальных налоговых рисков;
- задолженность по налогам за последний период согласно данных бухгалтерского учета;
- оценка договоров на предмет полномочий лиц, их заключивших (крупность, заинтересованность и так далее).
Все проводимые работы пошагово заносятся в отчет по аудиту, по каждому из разделов юристы ГК «Город» готовят выводы, на основании которых формируется экспертное заключение с замечаниями и рекомендациями к устранению.
Фрагмент из отчета по юридическому блоку Дью-дилидженс с выводами по данным комплексного финансового анализа деятельности компании.
NDA в Due Diligence
Оказание услуги Due Diligence (DueD) в ГК «Город» осуществляется с обязательным подписанием соглашения NDA (non-disclosure agreement) — это соглашение о неразглашении конфиденциальной информации. В рамках NDA все данные, переданные заказчиком для проведения анализа, являются коммерческой тайной и не могут быть переданы третьим лицам.
Сколько стоит комплексный аудит Due Diligence
в Москве и Московской области?
Стоимость услуг Due Diligence рассчитывается индивидуально для каждого объекта. При расчете учитываются объем работ, сроки, технические особенности объекта и другие критерии. Точный расчет цены для вас подготовят специалисты ГК “Город” после получения необходимой информации. После согласования и подписания договора стоимость фиксируется и не подлежит изменению до завершения работ.
Алексей Паршин
Генеральный директор
