+7 495 543-54-72

Получите независимую экспертную
оценку объекта недвижимости для
выгодной продажи или инвестирования

Термин Дью-дилидженс (Due Diligence) или сокращенно ДьюДи (DueD) — в дословном переводе с английского языка означает «обеспечение должной добросовестности», иными словами это анализ всех данных о как-либо объекте и формирование единого представления о нем. Также встречается более понятный термин «комплексный аудит объекта».

В сфере недвижимости объектом аудита может выступать здание, помещение, имущественный комплекс или земельный участок.

Due Diligence

ГК «Город» обладает многолетним опытом и ресурсами для предоставления услуги Дью-дилидженс для любых объектов недвижимости в Москве и Московской области. Строительный департамент совместно с юридическим отделом проведут независимую экспертизу характеристик объекта: от обследования фактического состояния до аудита правовой документации. Услуга Due Diligence проводится перед продажей или покупкой объекта недвижимости для объективной оценки объемов, рисков и перспектив инвестирования.

Для оптимизации времени проведения аудита и удобства заказчика работы по Дью-дилидженс делятся на два блока: технический аудит и юридический аудит. Блоки являются независимыми друг от друга и по каждому из них дается отдельное объективное заключение. Вы можете заказать в ГК «Город» проведение каждого этапа отдельно или услугу ДьюДи в комплексе.

Due Diligence включает в себя два больших блока:

Технический аудит объекта недвижимости

1. Проверка комплектности проектной документации и ее достаточности: 

 
  • анализ наличия и полноты исходной и разрешительной документации по объекту (ИРД);
  • проверка наличия проектной документации стадии «П» и положительного заключения экспертизы на неё;
  • проверка наличия и комплектности проектной документации стадии «Р», в том числе с внесенными изменениями стадии «Исполнительная документация»;
  • анализ имеющейся эксплуатационной документации, включая проверку соблюдения регламента проверок и обслуживания инженерных сетей;
  • анализ наличия и комплектности исполнительной документации, переданной эксплуатирующей организации после завершения строительства.

2. Анализ предоставленных предписаний надзорных органов:

 
  • проверка устранения предписаний надзорных органов (при их наличии);
  • проверка земельного участка и здания на предмет самовольных построек;
  • проверка земельного участка на предмет не зарегистрированных объектов некапитального строительства (под 636 постановление).

3. Анализ инженерного обеспечения объекта:

  • оценка наличия и условий действующих договоров с ресурсоснабжающими организациями;
  • выполнения технических условии на присоединение;
  • анализ границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между объектом и ресурсоснабжающими организациями;
  • анализ выполнения технических условий на присоединение и договоров на поставку энергоресурсов;
  • анализ достаточности выделенных энергетических мощностей на здание;
  • анализ достаточности предусмотренных проектной и рабочей документацией инженерных систем, количество и качество предусмотренного оборудования и мероприятий для здания аналогичного функционального назначения, а также их соответствие действующим в 2024 году требованиям нормативной документации.

4. Анализ технического состояния объекта:

  • визуальная оценка фактического состояния основных элементов объекта: несущие конструкции здания и сооружений, фасады, кровля, примыкающие пристройки, конструкций пандусов, дебаркадеров подъездов, прилегающая территория, дорожное покрытие, ограждающие элементы.

5. Проведение инструментального обследования конструкций объекта:

  • проведение контрольных замеров с целью определения соответствия фактически возведённых конструкций исполнительной документации;
  • определение сплошности бетонных конструкций, а также определение класса бетона;
  • ультразвуковое обследование металлоконструкций и сварных соединений;
  • неразрушающий контроль качества бетонных и металлических конструкций;
  • составление ведомости дефектов;
  • локальный анализ состояния грунтов основания с целью выявления наличия/отсутствия полостей в породном массиве без разрушения железобетонных конструкций и проходки шурфов (при наличии возможности непосредственного доступа).

Результатом работы по данной услуге является комплексное техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций, выполненное лицензированной организацией состоящей в СРО, с выводами и рекомендациями.

Фрагмент технического заключения (ТЗК), выданного Заказчику специалистами ГК «Город»

6. Подготовка предварительной оценки затрат на устранение выявленных нарушений (недостатков) объекта:

  •  анализ бюджета капитальных затрат;
  • определение необходимости выполнения дальнейшего детального инструментального обследования с проведением лабораторных испытаний, испытаний образцов разрушающим методом, а также проведения проверочных расчётов.

7. Установление фактического состава коммуникаций, проходящих над и под занятым объектом земельным участком, и ограничений, установленных и подлежащих установлению в связи с их наличием в отношении объекта. При условии предоставления соответствующих актуальных документов (геоподоснова).

8. Оценка фактического состояния и работоспособности основных инженерных систем объекта, (без проведения комплексных и инструментальных испытаний).

  • отопление, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение и канализация, электроснабжение и электроосвещение, автоматизация и диспетчеризация, системы безопасности (видеонаблюдение, охранная сигнализация, контроля доступа), вертикального транспорта и иного оборудования и систем;
  • определение соответствия количественного состава работоспособного и ограниченно-работоспособного оборудования, предусмотренного в проектной документации, исполнительным схемам, прочим документам;
  • проведение комплексных и инструментальных испытаний противопожарных систем (противодымная вентиляция, пожаротушение, пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией и т.д.) с приглашением представителей Заказчика;
  • подготовка фотоотчета с описанием технического состояния объекта и обнаруженных дефектов.

9. Оценка соответствия объекта (в текущем виде) требованиям в области пожарной безопасности на момент ввода объекта в эксплуатацию, а также обязательно, соответствие действующим в 2024 году требованиям нормативной документации в этой области.

По результатам работы готовится отдельный отчет от специализированной лицензированной организации с выводами и рекомендациями, а также соответствующие коммерческие предложения на проектные и монтажные работы (в случае необходимости).

Фрагмент отчета о соответствии объекта по услуге Дью-дилидженс требованиям в области пожарной безопасности

10. Анализ инженерного оборудования здания на предмет наличия опасных объектов, эксплуатация которых регулируется государством (лицензирование, сертификация) и проверка соблюдения требований такого регулирования.

Сколько стоит технический аудит Due Diligence для объекта недвижимости в Москве и Московской области?

Стоимость услуг Due Diligence рассчитывается индивидуально для каждого объекта. При расчете учитываются объем работ, сроки, технические особенности объекта и другие критерии. Точный расчет цены для вас подготовят специалисты ГК “Город” после получения необходимой информации. После согласования и подписания договора стоимость фиксируется и не подлежит изменению до завершения работ.

Юридический аудит объекта недвижимости

Юридический аудит делится на два больших раздела: анализ материальных активов (то есть самого объекта недвижимости) и анализ юридического лица (компании), в ведении которого находится объект недвижимости.

 

1. Сбор и аудит сведений об объекте недвижимости.

  • анализ правового статуса земельного участка;
  • исследование топографических данных участка (рельеф, перепады высот и далее);
  • анализ правового статуса зданий и сооружений на земельном участке, в том числе снесенных строений, ранее располагавшихся на земельном участке.

2. Анализ документов территориального планирования.

  • анализ зон с особыми условиями использования территорий, в границах которых расположен земельный участок (ориентировочная санитарно-защитная зона, карстовая зона, зоны улично-дорожной сети, публичный сервитут).

3. Оценка технического и технологического присоединения здания к коммунальным сетям и обеспеченность его коммунальными ресурсами (водоснабжение, теплоснабжение, энергоснабжение).

4. Оценка рисков привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка.

5. Оценка рисков принятия решения о комплексном развитии территории в отношении земельного участка.

Все проводимые работы пошагово заносятся в отчет по аудиту, по каждому из разделов юристы ГК «Город» готовят выводы, на основании которых формируется экспертное заключение с замечаниями и рекомендациями к устранению.

Фрагмент из отчета по юридическому блоку Дью-дилидженс с выводами по анализу материальных активов.

6. Сбор и анализ основной информации о компании.

7. Правовой анализ порядка создания компании.

8. Правовой анализ имущественных прав на акции компании.

 

  • первичная эмиссия акций;
  • продажа акций по закрытой подписке;
  • продажа акций на специализированном аукционе;
  • приобретение акций миноритарных акционеров;
  • продажа мажоритарного пакета акций;
  • дополнительный выпуск акций;
  • переход прав на акции к единственному акционеру, реорганизация компании.

9. Анализ учредительных документов единственного акционера компании.

10. Анализ учредительных документов компании.

11. Правовой анализ легитимности принятия решений органами управления компании.

  • форма решений;
  • решения об утверждении годовых отчетностей.

12. Сбор и анализ данных о единоличном исполнительном органе компании.

13. Анализ трудовых правоотношений в компании.

14. Анализ коммерческих отношений в компании.

  • приобретение ценных бумаг;
  • договоры займа.

15. Сбор и анализ данных о текущих и ранее производимых судебных разбирательствах и исполнительных производствах.

16. Анализ данных о соответствии компании экологическим нормам и оценка рисков при выявлении статуса «Объект оказывающий негативное воздействие на окружающую среду» (объект ОНВ).

17. Комплексный финансовый анализ деятельности компании (анализ активов и источников финансирования, основных средств, запасов, кредиторской и дебиторской задолженности, структуры доходов и расходов) с целью установления фактического финансового положения.

18. Анализ активов и пассивов по данным бухгалтерской отчетности за последний период.

  • нематериальные активы;
  • основные средства;
  • финансовые вложения;
  • отложенные налоговые активы и обязательства;
  • запасы;
  • денежные средства и денежные эквиваленты;
  • уставный капитал;
  • нераспределенная прибыль (непокрытый убыток);
  • отложенные налоговые обязательства;
  • оценочные обязательства по вознаграждениям работников;
  • структура доходов и расходов;
  • расходы на услуги сторонних организаций по управлению для целей бухгалтерского и налогового учета;
  • амортизация;
  • заработная плата и страховые взносы;
  • переоценка финансовых вложений по рыночной стоимости.

19. Оценка размера общей и просроченной кредиторской и дебиторской задолженности компании со всеми контрагентами, органами, физическими лицами.

  • дебиторская задолженность;
  • кредиторская задолженность;
  • расчет скорректированного оборотного капитала;
  • анализ чистого долга  ;
  • анализ обязательств по выплате дивидендов;
  • анализ и оценка потенциальных налоговых рисков;
  • задолженность по налогам за последний период согласно данных бухгалтерского учета;
  • оценка договоров на предмет полномочий лиц, их заключивших (крупность, заинтересованность и так далее).

Все проводимые работы пошагово заносятся в отчет по аудиту, по каждому из разделов юристы ГК «Город» готовят выводы, на основании которых формируется экспертное заключение с замечаниями и рекомендациями к устранению.

Фрагмент из отчета по юридическому блоку Дью-дилидженс с выводами по данным комплексного финансового анализа деятельности компании.

NDA в Due Diligence

Оказание услуги Due Diligence (DueD) в ГК «Город» осуществляется с обязательным подписанием соглашения NDA (non-disclosure agreement) — это соглашение о неразглашении конфиденциальной информации. В рамках NDA все данные, переданные заказчиком для проведения анализа, являются коммерческой тайной и не могут быть переданы третьим лицам.

Сколько стоит комплексный аудит Due Diligence
в Москве и Московской области?

Стоимость услуг Due Diligence рассчитывается индивидуально для каждого объекта. При расчете учитываются объем работ, сроки, технические особенности объекта и другие критерии. Точный расчет цены для вас подготовят специалисты ГК “Город” после получения необходимой информации. После согласования и подписания договора стоимость фиксируется и не подлежит изменению до завершения работ.

Алексей Паршин

Генеральный директор

Остались вопросы,
свяжитесь с нашим
специалистом

Получить консультацию

уже сегодня от наших специалистов