Due Diligence двухэтажного здания
с градостроительным анализом
перед началом капитального ремонта
Объект:
Нежилое здание
с земельным участком
Площадь:
Здание — 437,4 м²
Земельный участок — 300 м²
Адрес:
Москва, ул. 3-я Хорошевская
Задачи проекта:
- Комплексный аудит Due Diligence нежилого здания
- Градостроительный анализ земельного участка, на котором расположено здание
Определение стратегии работ по модернизации здания под современный видовой ресторан (реконструкция или капитальный ремонт)
Собственник двухэтажного здания на Хорошовской улице обратился в ГК «Город» за услугой Due Diligence перед проведением работ по модернизации недавно приобретённой недвижимости. В текущем состоянии объект является административным зданием, в котором сдаются в аренду помещения под офисы. Ремонт в здании не проводился большое количество лет, состояние здания крайне устаревшее. Новым владельцем поставлена задача – провести комплексную модернизацию данного объекта с целью открытия в нем современного ресторана.
Комплексный аудит позволит выявить текущие недочеты объекта, выбрать правильную стратегию проведения и согласования работ, заранее рассчитать объемы затрат и построить дорожную карту реализации проекта.
Услуги:
Анализ исходно-разрешительной документации
Запрос и анализ
текущих данных в градостроительной системе
Определение стратегии реализации проекта с устранением несоответствий
Формирование экономических показателей по реализации проекта
Работы по проекту:
Проведение работ по Due Diligence началось с анализа исходно-разрешительной документации и технического исследования состояния здания инженерами ГК «Город».
По результатам технического обследования был выявлен ряд недочетов, без устранения которых, дальнейшее открытие ресторана может стать невозможным:
Первое, что выявили специалисты – самовольная реконструкция кровли здания (чердачного пространства). Было незаконное поднятие высотной отметки здания, что не было согласовано как реконструкция объекта. После чего прежним владельцем было получено соответствующее предписание от Государственной инспекции по недвижимости, и собственник привел кровлю в исходное состояние по данным БТИ и Росреестра. Замечания по базе, в отношении данного элемента здания – отсутствуют. Однако, профильные специалисты государственных и муниципальных органов, с которыми ГК «Город» провели ряд консультаций в рамках Due Diligence, установили: высотная отметка обследуемого здания отличается (ориентировочно на 50 сантиметров) от высотной отметки соседнего здания.
Несущие и ограждающие конструкции здания, а также его инженерные сети согласно п. 5.1.5 ГОСТ 31937–2011 находятся в работоспособном состоянии, частями в ограниченно работоспособном состоянии. Заказчику были даны рекомендации по проведению ремонтных работ по индивидуальным и типовым проектным решениям.
Градостроительный анализ объекта недвижимости:
В рамках проведения Due Diligence специалисты ГК «Город» проводят сбор информации по объекту недвижимости в открытых источниках, а также запрашивают и оценивают текущие данные о земле в градостроительных базах: Росреестр, Роскадастр, портал ГИС ОГД и другие.
Градостроительный анализ здания на Хорошевской улице выявил следующие аспекты:
Технико-экономические показатели
Отсутствуют установленные ТЭПы, позволяющие реконструировать объект (изменять высоту, плотность, этажность и прочие характеристики), что влечет за собой невозможность проведения работ по пути реконструкции. Разрешена эксплуатация здания только в текущих параметрах и габаритах, либо проведение капитального ремонта здания.
Вид разрешенного использования
Отсутствуют установленные ТЭПы, позволяющие реконструировать объект (изменять высоту, плотность, этажность и прочие характеристики), что влечет за собой невозможность проведения работ по пути реконструкции. Разрешена эксплуатация здания только в текущих параметрах и габаритах, либо проведение капитального ремонта здания.
Красные линии
По графическим материалам видны красные линии от железнодорожных путей. Поскольку железная дорога является федеральным (стратегическим) объектом – снятие данных красных линий или их уменьшение, согласование – не представляется возможным.
Многофункциональная общественная зона
Часть здания попадает в многофункциональную общественную зону. Это зона развития многоквартирных домов и жилых комплексов. Поскольку рядом со зданием уже возведен жилой комплекс, полностью сформирован, каких-либо проблем эта зона не принесет.
Все данные, выводы и аргументы к ним приведены в сводном отчете по Due Diligence, который и является результатом проведенных работ. Отчет направляется Заказчику в электронном виде, а также может быть предоставлен на бумажном носителе за подписью и печатью. Финальным разделом Due Diligence является дорожная карта реализации проекта, которая поможет Заказчику пошагово пройти весь путь до завершения работ.
Дорожная карта реализации проекта:
Дорожная карта составляется для прозрачного и планомерного прохождения всех процессов. Заказчик понимает какие работы необходимо произвести в тот или иной период.
Дорожная карта реализации проекта капитального ремонта здания с последующим открытием ресторана:
- Разработка концепции ресторана с привлечением профессионального архитектора и дизайнера-интерьеров.
- Проект капитального ремонта здания (с разделами Архитектурные
- решения и Конструктивные решения).
- Разработка проектов инженерных систем.
- Разработка и согласование колористического паспорта объекта.
- Разработка и согласование ППР и открытие ордера ОАТИ.
- Заключение договора на юридическое сопровождение всех этапов реализации проекта.
- Смена вида разрешенного использования.
- Внесение изменений в БТИ и Росреестр.
Ищите подрядчика по Due Diligence?
Обратитесь к специалистам ГК «Город». Мы подскажем с чего начать, подготовим необходимую документацию, рассчитаем объем работ и точную цену. После согласования и подписания договора стоимость фиксируется и не подлежит изменению до завершения работ.
Алексей Паршин
Генеральный директор
