Due Diligence комплекса
из четырех зданий в центре
Москвы
Объект:
Нежилые здания и земельные
участки под ними
Площадь:
Здания — 17 672 м²
Земельные участки — 5 026 м²
Адрес:
Москва
Задачи проекта:
- Комплексный аудит 4х нежилых зданий
- Комплексный аудит земельных участков, на которых расположены здания
Определение стратегии работ по модернизации зданий под современный офисного-административный центр (реконструкция или капитальный ремонт)
Объектом Due Diligence в данном проекте выступил комплекс из четырех зданий в центре Москвы, которые формируют собой единый архитектурный ансамбль.
Заказчик планирует произвести комплексную модернизацию всех четырех зданий для открытия нового современного офисно-административного центра. Подрядной организацией уже разработан дизайн-проект, а также вся соответствующая проектная документация. Основной задачей специалистов ГК «Город» стало определение пути реализации работ по проекту модернизации: проведение капитального ремонта или реконструкция строений, а также проверка проекта на соответствие выбранной в итоге стратегии.
Услуги:
Анализ исходно-разрешительной документации
Запрос и анализ
текущих данных в градостроительной системе
Определение стратегии реализации проекта с устранением несоответствий
Формирование экономических показателей по реализации проекта
Работы по проекту:
Первым шагом для проведения Due Diligence является формирование архива исходно-разрешительной документации по исследуемому объекту недвижимости.
Часть строений исследуемого комплекса начинают свою историю с 1820 года, поэтому для полного понимания специалистами ГК «Город» были подняты архивные материалы, составлены презентации с основными параметрами строений, фотофиксация объектов в разные годы, а также правовые документы, которые были получены в разные периоды времени.
По результатам первичного анализа исходной документации были выявлены ранее неизвестные Заказчику факты:
В 1999-2000 годах была произведена реконструкция одного из исследуемых строений. На это было получено распоряжение префектуры, был получен ввод в эксплуатацию и по акту обследования Госинспекции претензий к этому в настоящий момент не имеется.
В 2010 году был произведен выкуп земельных участков исследуемого объекта по льготной ставке, а именно: 20% от кадастровой стоимости.
В мае 2024 года была проведена комплексная проверка земельного участка специалистами государственной инспекции по недвижимости (ГИН). По результатам комплексной проверки сделан вывод об отсутствии самовольных построек и отсутствий претензий со стороны ГИН по данным объектам.
Здания архитектурного ансамбля не являются объектом культурного наследия и не внесены в реестр выявленных и действующих объектов культурного наследия. Однако данные объекты входят в перечень ценных историко-культурных объектов ЦАО и являются значимыми объектами в формировании облика г. Москвы, в отношении которых ведется особый контроль и порядок действий при совершении ремонтно-строительных работ.
После сбора документальных данных, специалисты ГК «Город» выехали на объект для натурного обследования, были осмотрены места общего пользования, кровли, земельные участки. По результатам обследования были сделаны следующие выводы:
- на земельных участках отсутствуют несогласованные объекты некапитального строительства;
- захламление мусором не выявлено;
- участки находятся в надлежащем состоянии;
- вид разрешенного использования соответствует фактическому назначению, фактическому использованию;
- нецелевого использования земельных участков – не выявлено.
Определение стратегии модернизации объекта:
Все собранные в рамках проведения Due Diligence данные были структурированы, на их основании были сформированы основные выводы, которые дополнительно получили независимую оценку от юридических экспертов в сфере недвижимости, а также специалистов ведомственных органов. Заказчику были презентованы следующие аргументы:
Реконструкция
На основании проведенных исследований, специалисты ГК «Город» заключили, что реконструкция исследуемых объектов повлечёт за собой обязательный выкуп 80% от кадастровой стоимости земельных участков, оставшихся от льготной ставки, что на сегодняшний день составляет более трехсот миллионов рублей, а так же необходимость разработки проектной документации по 87 Постановлению (12 разделов), прохождение экспертизы, прохождение контроля за строительством на весь период работ, согласование с Департаментом культурного наследия с разработкой полной проектной документации и последующий ввод в эксплуатацию объекта после реконструкции.
Данная стратегия принята экономически необоснованной и нецелесообразной в рамках реализации проекта.
Капитальный ремонт
По результатам анализа и проведенных консультаций с экспертами команда ГК «Город» делает однозначный вывод о необходимости реализации проекта по пути капитального ремонта зданий, включая модернизацию инженерных сетей, устройство новых отверстий в перекрытиях для прокладки новых шахт, модернизацию системы пожарной безопасности с разработкой всей необходимой проектной документацией.
Согласование данных работ в Департаменте культурного наследия, Москомархитектуре, ОАТИ, ГИН и Департаменте городского имущества является осуществимым.
Все данные, выводы и аргументы к ним приведены в сводном отчете по Due Diligence, который и является результатом проведенных работ. Отчет направляется Заказчику в электронном виде, а также может быть предоставлен на бумажном носителе за подписью и печатью. Финальным разделом Due Diligence является дорожная карта реализации проекта, которая поможет Заказчику пошагово пройти весь путь до завершения работ.
Дорожная карта реализации проекта:
Дорожная карта составляется для прозрачного и планомерного прохождения всех процессов. Заказчик понимает какие работы необходимо произвести в тот или иной период.
Дорожная карта реализации проекта капитального ремонта комплекса из 4х зданий:
Корректировка имеющейся проектной документации под нормы капитального ремонта.
Согласование планируемых работ с ведомственными органами.
Проведение строительно-монтажных работ по капитальному ремонту объекта.
- Сдача объекта в эксплуатацию.
Ищите подрядчика по Due Diligence?
Обратитесь к специалистам ГК «Город». Мы подскажем с чего начать, подготовим необходимую документацию, рассчитаем объем работ и точную цену. После согласования и подписания договора стоимость фиксируется и не подлежит изменению до завершения работ.
Алексей Паршин
Генеральный директор
