Due Diligence земель для
проектирования и строительства
ресторанного комплекса
Объект:
Земельные участки
Площадь:
5516 м²
Адрес:
Московская обл., г. о. Красногорск,
с. Ильинское
Задачи проекта:
- Комплексный аудит земельных участков
- Проверка текущего проекта строительства на возможность реализации
Заказчиком услуги Due Diligence является собственник четырех смежных участков в селе Ильинское Красногорского района Московской области. На общей площади в 5516 кв. м. запланировано строительство ресторанного комплекса в три функциональных здания и открытым пространством для организации зон отдыха. Проектирование застройки было начато Заказчиком до выполнения комплексного аудита земель и дополнительной задачей для специалистов ГК «Город» стала проверка проекта на соответствие локальным требованиям к строительству и возможность реализации проекта без внесения глобальных изменений.
Услуги:
Анализ исходно-разрешительной документации
Запрос и анализ
текущих данных в градостроительной системе
Разработка решений
по устранению несоответствий
проекта
Разработка дорожной
карты по реализации проекта
Работы по проекту:
Первым этапом проведения Due Diligence является формирование архива исходно-разрешительной документации, далее специалисты ГК «Город» проводят сбор информации по объекту недвижимости в открытых источниках, затем запрашивают и проверяют текущие данные о земле в градостроительных базах: Росреестр, Роскадастр, Глав Архитектура Московской области, МосОблГеотрест Московской области, портал «ВИС» и другие источники.
В ходе выполнения работ по аудиту земельных участков собрана и проанализирована следующая документация:
- ГПЗУ по каждому участку.
- Данные на портале РГИС.Мосрег.ру в отношении исследуемых участков.
- Актуальные выписки из ЕГРН по каждому из исследуемых участков.
- Отчет об инженерно-геодезических изысканиях, подготовленный службой кадастровых инженеров.
- Отчет о проведении буровых работ, подготовленный подрядчиком по геологическим изысканиям.
- Технические условия по автомобильным дорогам, выданные Федеральным казенным учреждением «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» (ФКУ «ЦЕНТРАВТОМАГИСТРАЛЬ»).
- Проект строительства, подготовленный сторонним проектным бюро.
- и другая документация.
Итогом анализа является пояснительная записка от экспертов ГК «Город» с выявленными проблемами и развернутые рекомендации по их устранению. Due Diligence земельных участков выявил несколько важных аспектов, которые могут привести к затруднениям при реализации проекта ресторанного комплекса, вплоть до получения отказа в разрешении на строительство.
1. Несоответствие видов разрешённого использования земельных участков
Выявлено, что три из четырех исследуемых участков не имеют видова разрешённого использования для строительства пункта общественного питания. Дополнительно все 4 участка находятся в зоне, которая, согласно правилам землепользования и генерального плана г. Красногорска, также не имеет соответствующего ВРИ ни в основных, ни во вспомогательных, ни в условно-разрешенных.
2. Земельные участки попадают в охранную зону планируемой реконструкции расширения Федеральной трассы
Специалисты ГК «Город» провели наложение разработанного архитекторами проекта ресторанного комплекса на данные из различных систем: публичная кадастровая карта, данные по ГПЗУ, текущая дорожная ситуация с охранными зонами.
Выявили, что 2646 кв. м. исследуемой территории является охранной зоной от Федеральной трассы, в которой запрещено размещение объектов капитального строительства. Иными словами, при размещении в данной зоне капитальных зданий ресторанного комплекса – будет получен отказ в согласовании АГО и в получении разрешения на строительство.
3. Выявлены ограничения, связанные с инженерными коммуникациями
В ходе проведения аудита Due Diligence в части инженерных коммуникаций было выявлено, что подключение участка к водоотведению (канализация) является критическим вопросом, так как невозможно техническое присоединение к действующим сетям ввиду их отсутствия.
Для поиска альтернативных вариантов подключения участка к коммуникационным системам специалистам ГК «Город» потребовалось провести ряд консультаций с руководством АО «Водоканал» (Красногорский филиал), по результатам которых решение было найдено и предложено Заказчику с подробным пояснением.
4. Проект организации въезда/выезда на территорию ресторанного комплекса не согласован с ФСО
Так как примыкающая к исследуемым участкам трасса является Федеральной, то проект организации подъездных путей к территории будущего комплекса должен пройти процедуру согласования с Федеральной Службой Охраны (ФСО). Процесс является трудоемким и долгим, что не было учтено Заказчиком при получении технических условий на реализацию проекта до декабря 2025 года.
5. Наличие объектов культурного наследия в непосредственной близости от планируемого места строительства
Рядом с исследуемыми участками располагаются четыре памятника культурного наследия, которые стоят на учете в Министерстве культуры. Данный факт позволяет местному муниципалитету обязать Заказчика пройти процедуру согласования архитектурной концепции в Департаменте культурного наследия, что в свою очередь накладывает ограничения в оформлении фасадов зданий и территории комплекса в целом.
К каждому выявленному замечанию эксперты ГК «Город» составляют ряд решений по их устранению или указывают на изменения в проекте. В данном кейсе специалисты пришли к мнению, что строительство ресторанного комплекса на исследуемых участках возможно при соблюдении всех рекомендаций.
Дорожная карта реализации проекта:
Дорожная карта составляется для прозрачного и планомерного прохождения всех процессов. Заказчик понимает какие работы необходимо произвести в тот или иной период.
Дорожная карта реализации проекта ресторанного комплекса разделена на 6 этапов:
- Разработка архитектурной концепции
- Проведение земельных работ
- Проектирование и прохождение процедур согласования
- Подключение сетей и коммуникаций
- Согласование с ФСО и Дорожными службами
- Строительство объекта и ввод в эксплуатацию
Ключевые выводы по итогу проведения Due Diligence:
Исследуемые специалистами ГК «Город» земельные участки подходят под строительство ресторанного комплекса (при условии устранений выявленных замечаний). К реализации проекта необходимо привлечь высококвалифицированных специалистов: архитекторов, специалистов по согласованиям (юридического отдела), проектировщиков. Срок реализации данного проекта составляет не менее 3-5 лет. Данный срок рассчитан исходя из необходимости приведения земельных участков к нужной территориальной зоне, внесения изменений в генеральный план, получения разрешения от министерства жилищной политики по Московской области и последующего ввода в эксплуатацию.
Ищите подрядчика по Due Diligence?
Обратитесь к специалистам ГК «Город». Мы подскажем с чего начать, подготовим необходимую документацию, рассчитаем объем работ и точную цену. После согласования и подписания договора стоимость фиксируется и не подлежит изменению до завершения работ.
Алексей Паршин
Генеральный директор
